李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
7月召开的中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。
就今年5月印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，不久前召开的中央城市工作会议也有最新部署。另需注意的是，会议在“宏观政策要持续发力、适时加力”中，提出要落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。这意味着，当下政策部署力度并非不足，事实上在2024年“9·26”新一轮宏观纾困以来，不管是利率水平、信贷投放，还是各类财政资金投放，力度是空前的。
作为宏观政策的一部分，房地产纾困政策也是如此。从2022年7月份中央政治局会议首次提出“保交楼、保民生”，年底推出金融十六条、“三支箭”，再到2023年底提出房企融资“白名单”，房地产风险防范已形成成熟稳定的政策体系、工作机制，且在充分实践的基础上总结、沉淀、推广，成为最大程度杜绝房屋交付风险、防范和处置企业风险的长效机制。
从2023年年中推出“认房不认贷”，到2024年“5·17”推出政策新工具，明确“消化存量房产和优化增量住房”，再到10月17日推出“四个取消、四个降低、两个增加”，需求端纾困市场、实现“止跌回稳”的政策体系和实施路径也已形成。总结来看，无论是风险处置和出清，还是止住房地产市场过快下跌的趋势，政策一揽子“组合拳”的施策模式已经形成。
接下来，就是基于城市政府主体责任和因城施策的原则，将国家和各地近年来出台的政策如何落实落细。在住房回归一般商品属性、民生属性，住房需求从“有没有”转向“好不好”，需求不仅呈现差异化、个性化，而且转向更关注住房产品的质价比（一定预算内住房产品的综合性价比更高）而多方比选、理性下手。相应地，各地的政策思路也要向精细化转型。
从笔者调研来看，很多地方的房地产政策落地效果还待提高。其中，既有住房产品供给效率待提升的问题，比如有的在售新房项目存在配套道路、学校、菜市场等未到位或货不对板，甚至市政设施有明显短板，影响购房积极性；同时，政策实施过程中多部门协同配合的程度也有待提高。比如，二手房交易“带押过户”，需要住建、金融、不动产三方密切配合。
再比如，刚需购置二手住房已成为新趋势。截至今年上半年，30个重点城市二手住房购置占比已达到全部住房购置的65%。但对部分二手住房贷款，有的银行给出的评估价很低，有的贷款期限很短，甚至超过一定楼龄就不提供二手住房贷款，这与刚性需求普遍转向二手住房，“卖一买一”是普遍的改善路径，新市民安家和老市民改善紧密结合等新趋势不符。
因此，实现既有政策落实落细、充分见效，各地要通过高密度、高频率的市场监测和巡查，全面评估各项已出台政策的实施情况和堵点，从横向部门协同配合、不留空当，纵向省市县区部门贯彻到底、不留死角等入手，在充分掌握市场供需态势的基础上，真正做到因城施策。
这次会议在“防范化解重点领域风险”中，提出落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。背后的信号意义很明显，即重新认识城市更新之于房地产，之于城市增长动力、模式的意义。供求关系转变、需求模式转变，房地产的潜力也应向盘活存量要动能。也就是，存量建筑、设施和土地等资源规模很大，但要随着新产业、新业态，居民新需求而盘活。
具体来说，就是一体推进好房子、好小区、好社区、好城区等“四好建设”，不仅建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，也要推进城镇老旧小区、危旧房、城中村改造，补上市政和“一老一小”等公服短板，增加公园绿地、体育健身、休闲游憩等公共场所。这样，存量物业的供给效率提高了，就能激发居民住房消费的意愿，比如房屋二次装修、房屋租赁和交易。
同时，城市更新还要创新规划和用地政策，改造利用老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋，盘活利用存量低效用地，发展文旅经济、夜经济、新消费、假日经济和创业创新等新产业、新业态。有财政、货币政策全面倾斜的红利，包括“四好建设”、存量盘活利用，城市更新在解决就业和激活消费的同时，也带动存量物业价值再造，夯实了市场止跌回稳的基础。
客观来讲，房地产市场深层次问题的出清与市场修复并非一蹴而就。但要看到，不管是从2.6亿的新市民的扎根城市的需求，以及老市民的消费升级，或是核心都市圈承载力的提升，再考虑到城市更新在供给端的带动和牵引，房地产市场韧性强、潜能大的优势就能发挥出来。尽管新建商品房空间收窄了，但存量更新对市场及上下游的带动，存量时代下房地产服务业特性显现及对消费、就业的带动，同样彰显其支柱产业的地位，并从基本面修复止跌回稳的动力。
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